조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역에서 집을 한 채 더 샀다면, 앞으로 종전 집은 2년 안에 팔아야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 10월 1일 공포·시행되는 소득세법 시행령 개정의 핵심은 이것이고, 정부가 9월 29일 국무회의에서 의결했습니다. 다만 모든 일시적 2주택이 대상은 아닙니다. 두 집이 모두 조정대상지역이고 새 집을 8월 4일 이후 취득한 경우로 좁혀져 있습니다. 아래 내용은 2026년 9월 30일 기준입니다.
바뀌는 것과 그대로인 것
일시적 2주택 특례는 집을 갈아타는 동안 잠시 두 채가 되더라도, 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 1주택자로 보고 세금을 매기는 제도입니다. 지금은 지역과 관계없이 그 기간이 3년입니다. 개정 후에는 종전 주택과 신규 주택이 둘 다 조정대상지역일 때만 2년으로 줄어듭니다.
| 종전 주택 | 신규 주택 | 특례기간 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 3년 → 2년 |
| 비조정지역 | 조정대상지역 | 3년 (변경 없음) |
| 조정대상지역 | 비조정지역 | 3년 (변경 없음) |
| 비조정지역 | 비조정지역 | 3년 (변경 없음) |
줄어드는 것은 양도소득세와 종합부동산세 두 가지입니다. 양도세에서는 양도가액 12억 원 이하분 비과세와 장기보유특별공제 우대(최대 80%)를, 종부세에서는 1세대 1주택자 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있는 기간이 2년으로 짧아집니다.
조정대상지역은 2025년 10월 16일 확대 지정 이후 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)입니다. 지정과 해제는 국토교통부 공고로 바뀝니다. 재정경제부 설명은 “조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 새로 취득하는 경우”이므로, 새 집을 취득할 때 두 집의 지정 상태를 기준으로 봅니다.
8월 3일 이전에 계약금을 냈다면 종전 3년이 적용됩니다
가장 많이 헷갈리는 부분이 적용 시점입니다. 시행일이 10월 1일이라 그 뒤에 산 집만 대상이라고 생각하기 쉽지만, 기준일은 세제개편안 발표 다음 날인 8월 4일입니다. 8월 4일부터 9월 30일 사이에 새 집을 취득했다면, 10월 1일 이후 종전 집을 팔 때 2년 기한이 적용됩니다.
| 상황 (두 집 모두 조정대상지역) | 양도세 특례기간 |
|---|---|
| 8월 3일까지 새 집 취득 | 3년 |
| 8월 3일까지 매매계약 체결·계약금 지급, 잔금은 그 뒤 | 3년 |
| 8월 4일 이후 새 집 취득, 10월 1일 이후 종전 집 양도 | 2년 |
| 8월 4일 이후 새 집 취득, 9월 30일까지 종전 집 양도 | 개정 전 규정 |
종부세는 시점이 다릅니다. 8월 4일 이후 새 집을 취득한 경우 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 2년이 적용됩니다. 재정경제부 문답자료 사례에서는 9월에 새 집을 산 사람이 종부세 1주택 특례를 2027년과 2028년 두 해만 받습니다. 개정 전이라면 2029년까지 세 해였습니다.
기한을 넘기면 세금이 얼마나 달라지나
기한 안에 팔면 종전 집은 1주택으로 보아 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분에만 세금이 붙으며 장기보유특별공제도 최대 80%까지 받습니다. 기한을 하루라도 넘기면 2주택자 양도가 되고, 조정대상지역 주택이면 기본세율에 20%포인트를 더하는 중과 대상입니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
재정경제부 문답자료는 양도차익 5억 원인 조정대상지역 주택을 2주택자가 팔 때 현행 양도세를 약 2억 7천만 원으로 계산했습니다. 같은 집을 기한 안에 팔고 양도가액이 12억 원 이하라면 양도세는 없습니다. 한 달 차이로 억 단위가 갈릴 수 있다는 뜻입니다.
정부가 국회에 낸 세법 개정안에는 다주택자 중과를 2027~2028년에 한시 완화하는 안이 들어 있지만, 9월 30일 현재 국회 심사 중인 법률안입니다. 확정되지 않았으므로 매도 일정을 이 안에 맞춰 잡는 것은 위험합니다.
새 집을 샀다면 지금 확인할 순서
- 두 집 소재지 — 새 집을 취득할 당시 두 집이 모두 조정대상지역이었는지 확인합니다. 한쪽이라도 비조정지역이면 3년 그대로입니다.
- 계약일과 잔금일 — 매매계약서의 계약일과 계약금 영수 기록을 꺼냅니다. 8월 3일 이전 계약금 지급이 증명되면 종전 규정입니다.
- 종전 주택 요건 — 종전 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 샀어야 특례가 됩니다. 종전 집 자체도 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 집이면 2년 거주도 필요합니다.
- 매도 기한 역산 — 기간은 새 집 취득일부터 셉니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날이므로, 매수자와 잔금일을 기한 전으로 못 박아야 합니다.
예를 들어 9월 15일에 새 집 잔금을 치렀다면 2028년 9월 중순이 종전 집 양도 기한입니다. 매물을 내고 계약·잔금까지 몇 달이 걸리는 점을 생각하면 늦어도 2028년 봄에는 매도를 시작해야 합니다. 자녀 학기에 맞춰 이사 날짜를 먼저 정하는 집이라면, 새 집 잔금일을 정하는 순간 종전 집 매도 기한도 같이 정해진다는 점을 계산에 넣어야 합니다.
자주 묻는 질문
종부세 1주택 특례는 저절로 적용되나요
아닙니다. 종부세의 일시적 2주택 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지인 합산배제·과세특례 신고기간에 신청해야 적용됩니다. 이번 개정은 신청하면 받을 수 있는 기간을 2년으로 줄인 것이고, 신청 절차 자체는 그대로입니다.
상생임대 거주요건 면제도 같이 바뀌나요
바뀝니다. 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대로 2년 이상 임대하면 비과세 거주요건 2년을 면제해 주던 특례는 예정대로 2026년 12월 31일에 끝납니다. 그 뒤에는 상생임대가 끝난 날부터 1년 안에(최대 2029년 12월 31일) 양도하는 주택에만 거주요건 면제가 남습니다.
이미 3년을 기준으로 매도 계획을 세웠는데 어떻게 하나요
신규 취득일이 8월 4일 이후이고 두 집이 조정대상지역이면 계획을 2년 기준으로 다시 세워야 합니다. 8월 3일 이전 계약금 지급 기록이 있으면 3년이 유지되므로, 계약서와 이체 내역을 함께 보관해 두는 것이 먼저입니다.
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참고한 자료
재정경제부, 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결 보도자료 (2026-09-29) — 원문
대한민국 정책브리핑, 조정대상지역 일시적 2주택 특례 ‘2년’으로 단축…내달 1일 시행 (2026-09-29) — 원문
재정경제부, 2026년 세제개편안 발표 보도자료·문답자료 (2026-08-03) — 원문
관계부처 합동, 서울 전역·경기 12곳 조정대상지역·투기과열지구 지정 (2025-10-15) — 원문
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) — 조문
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) — 조문
본 글은 제도 안내이며 투자 권유가 아닙니다.