보증금 1억 5,000만 원 가운데 경매 배당과 경매차익으로 3,000만 원만 돌려받은 전세사기 피해자는 11월 13일부터 2,000만 원을 더 받을 수 있습니다. 국토교통부가 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안을 의결하면서, 피해 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 채워 주는 ‘최소보장제’의 계산 기준과 신청 절차가 확정됐습니다. 이미 몇 해 전에 경매가 끝난 피해자도 대상이며, 2026년 10월 8일 기준 내용입니다.
최소보장 대상과 3분의 1 계산 방식
대상은 전세사기특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 임차인과, 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 임차인(법 제2조제4호다목)입니다. 아직 피해자 결정을 받지 않았다면 이 제도로 바로 갈 수 없습니다. 지급 신청서에 피해자 결정문을 붙여야 하기 때문입니다.
계산은 세 단계입니다. 먼저 임차보증금의 3분의 1을 ‘최소보장금’으로 잡습니다. 여기서 이미 돌려받은 돈을 모두 뺍니다. 남는 금액이 국가가 주는 ‘최소지원금’입니다.
- 빼는 돈 ① — 대항력이나 우선변제권으로 경·공매에서 배당받은 금액
- 빼는 돈 ② — 임차보증금반환채권으로 임대인 등에게서 변제받은 금액
- 빼는 돈 ③ — 경매차익(공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차이)과 임대료 지원액
흔히 “보증금의 3분의 1을 국가가 준다”고 줄여 말하지만 정확하지 않습니다. 3분의 1은 받을 돈이 아니라 회복액의 바닥선입니다. 이미 그만큼 돌려받았다면 추가로 받는 돈은 없습니다.
내 경우 얼마를 더 받나, 사례 세 가지
국토교통부가 제시한 사례에 같은 계산법으로 두 가지를 더해 보면 차이가 분명해집니다. 사례 B와 C는 계산 방식을 보여 주기 위한 가정입니다.
| 사례 | 임차보증금 | 최소보장금(3분의 1) | 이미 회복한 금액 | 최소지원금 |
|---|---|---|---|---|
| A (국토부 예시) | 1억 5,000만 원 | 5,000만 원 | 배당 2,000만 + 경매차익 1,000만 = 3,000만 원 | 2,000만 원 |
| B | 1억 2,000만 원 | 4,000만 원 | 배당 1,000만 + 임대인 변제 500만 = 1,500만 원 | 2,500만 원 |
| C | 1억 2,000만 원 | 4,000만 원 | 배당 5,000만 원 | 없음 |
사례 C처럼 배당만으로 3분의 1을 넘긴 피해자는 이 제도에서 받을 돈이 없습니다. 반대로 선순위 근저당이 많아 배당이 거의 없었던 집일수록 지원금이 커집니다. 경매가 아직 진행 중이라면 배당받은 금액이 계산의 출발점이 되므로, 법원에 배당요구를 빠뜨리지 않고 배당표를 받아 두는 것이 먼저입니다.
신탁사기 피해자는 경매가 끝나기 전에 먼저 받습니다
신탁사기 같은 무권계약 피해는 경·공매가 늦게 끝나는 경우가 많아, 이 유형에는 ‘선지급-후정산’이 따로 생겼습니다. 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 주고, 절차가 끝난 뒤 국가가 정산합니다.
선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 빼서 정합니다. 국토교통부 예시로는 보증금 1억 5,000만 원에 임대료 지원액 1,000만 원만 받은 피해자라면 4,000만 원을 먼저 받아 회복액이 5,000만 원이 됩니다.
정산 결과 최소보장금보다 더 회수되면 정부가 정산 뒤 남는 돈을 추가로 지급하고, 덜 회수되더라도 최소보장금만큼은 보장한다는 것이 4월 국회 통과 당시 국토교통부 설명입니다. 선지급금 신청은 피해주택을 LH가 매입하기 전, 또는 처분 절차가 끝나기 전까지만 할 수 있습니다.
신청은 언제, 어디에, 무엇을 들고 하나
지급 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 신청 시점은 피해주택 매입을 요청했는지에 따라 갈립니다.
- LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 — 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금 신청
- 매입을 요청하지 않은 경우 — 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청
- 선지급 대상 — LH 매입 완료 전 또는 처분 완료 전까지 선지급금 신청
제출 서류는 시행령에 정해졌습니다. 시행일 전에 미리 모아 둘 수 있는 것들입니다.
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려 주며, 부득이하면 30일 안에서 한 번 연장할 수 있습니다. 결과에 동의하지 않으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 합니다. 질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 세울 수 있습니다.
피해자 결정을 아직 받지 않았다면 피해주택 소재지 시·도에 피해자 결정 신청을 하는 것이 순서입니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회 의결을 거쳐 결정되므로 시간이 걸립니다. LH의 구체적인 접수 창구와 온라인 신청 화면은 10월 8일 현재 공지 전입니다.
받은 뒤에 돈이 더 회수되면 반납합니다
최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 임대인에게서 보증금을 더 돌려받는 등 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 돌려줘야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과됩니다.
보호 장치도 있습니다. 최소지원금과 선지급금은 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고 압류도 금지됩니다. 다른 빚 때문에 통장이 압류된 피해자라도 이 돈은 피해자에게 직접 가도록 한 것입니다.
재원은 2026년 제1회 추가경정예산으로 확보한 약 279억 원입니다. 결정까지 최장 120일(90일에 연장 30일)이 걸릴 수 있으므로, 서류는 시행일 전에 갖춰 두고 11월 13일 이후 바로 신청하는 편이 낫습니다. 계약 단계의 예방은 전입신고와 확정일자를 제때 갖추는 방법에, 정부의 공공임대 공급 계획은 주거안정플랜 정리에 따로 적어 두었습니다.
자주 묻는 질문
경매가 2년 전에 끝났는데 지금 신청할 수 있나요
됩니다. 국토교통부는 법 개정 당시 이미 경·공매가 종료된 피해자도 지원한다고 밝혔습니다. 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 11월 13일 이후 신청할 수 있습니다.
11월 13일 전에 미리 신청할 수 있나요
최소보장과 선지급 조항은 11월 13일부터 시행되므로 그 전에는 신청 창구가 없습니다. 그 사이에 할 수 있는 일은 피해자 결정 신청과 배당표·등기부 같은 서류 확보입니다.
피해자 결정이 아니라 일반 보증금 미반환이면 대상인가요
아닙니다. 대상은 전세사기피해자로 결정된 사람과 무권계약 임차인입니다. 단순히 집주인이 보증금을 늦게 돌려주는 경우는 이 제도가 아니라 임차권등기명령이나 반환 소송 같은 일반 절차로 가야 합니다.
참고한 자료
국토교통부 보도자료, 「「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」 (2026-10-06) — 원문
정책브리핑, 「전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장…11월 13일 시행」 (2026-10-06) — 원문
국토교통부 보도참고자료, 「「전세사기특별법」·「부동산개발사업관리법」 개정안 국회 본회의 통과」 (2026-04-23, 기존 경·공매 종료 피해자 지원·추경 279억 원) — 원문
법제처 보도자료, 「전세사기피해자 주거안정 입법 조치를 위한 ‘찾아가는 법제심사’ 실시」 (2026-09-17, 11월 13일 시행 확인) — 원문