2026년 귀속 종합부동산세는 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 이번 고지서에는 지금 법이 그대로 적용되므로, 1세대 1주택자의 기본공제는 여전히 공시가격 12억 원입니다. 실거주 1주택자 공제를 14억 원으로 올리는 내용은 정부가 9월 국회에 낸 2027년 이후 개편안이고, 11월 현재 국회 심사 중입니다. 2026년 11월 13일 기준으로 올해 할 일과 내년에 바뀔 수 있는 것을 나눠 봅니다.
올해 고지분과 정부 개편안 비교
종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 개편안은 이 두 값을 모두 건드립니다. 재정경제부는 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했고, 입법예고 의견을 반영해 9월 1일 국무회의에서 일부를 고친 정부안을 확정했습니다.
| 항목 | 2026년 고지분(현행) | 정부안(9월 1일 확정) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 | 실거주 14억 원 / 비거주 12억 원 |
| 부부 공동명의 1주택(특례 미신청) | 각 9억 원 | 실거주 각 9억 원 / 비거주 각 6억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(3주택 이상·조정대상지역은 2028년부터 80%) |
| 세부담 상한 | 전년 대비 150% | 150% 유지(8월 원안의 200%는 철회) |
| 1세대 1주택 세액공제 | 연령·보유기간 공제, 합산 최대 80% | 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환 |
흔한 오해가 하나 있습니다. 8월 발표 직후에는 비거주 1주택자 공제가 9억 원으로 줄어든다는 보도가 많았는데, 이 부분은 9월 1일 수정안에서 현행 12억 원 유지로 바뀌었습니다. 검색 상위에 8월 기준 글이 아직 많으니 날짜를 보고 읽어야 합니다.
실거주 여부에 따라 갈리는 사람들
정부안이 그대로 시행되면 같은 1주택자라도 그 집에 사는지에 따라 결과가 갈립니다. 공시가격 15억 원짜리 아파트 한 채를 단독명의로 가진 경우로 과세표준만 비교해 보겠습니다. 세율, 재산세 상당액 공제, 세액공제가 더해지기 전 단계의 숫자입니다.
- 현행(올해 고지분) — (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원
- 정부안·실거주 — (15억 − 14억) × 70% = 과세표준 7,000만 원
- 정부안·비거주 — (15억 − 12억) × 70% = 과세표준 2억 1,000만 원
실거주자는 과세표준이 절반 아래로 줄고, 비거주자는 공제가 그대로인 상태에서 비율만 올라 과세표준이 커집니다. 직장이나 자녀 학교 때문에 자기 집을 세 주고 다른 곳에 사는 1주택자가 여기에 해당합니다. 이런 부득이한 비거주를 거주기간으로 인정하는 범위는 정부가 시행령으로 정하겠다고 밝힌 상태라, 해당되는 집은 내년 초 시행령을 따로 확인해야 합니다.
부부 공동명의로 특례를 신청하지 않는 집도 셈이 달라집니다. 실거주면 지금처럼 각 9억 원(합계 18억 원)이지만, 비거주면 각 6억 원(합계 12억 원)으로 줄어듭니다.
개편안은 국회를 통과해야 내년부터 적용됩니다
정부안은 9월 3일까지 국회에 제출됐고, 11월 들어 국회 재정경제기획위원회 조세소위원회가 정부안과 의원 발의안을 함께 심사하고 있습니다. 비거주 1주택자 공제를 실거주와 같은 14억 원으로 올리자는 수정 의견도 국회에서 나온 상태라, 위 표의 숫자는 최종 확정 값이 아닙니다.
적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터로 안내돼 있습니다. 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이므로, 통과되면 2027년 6월 1일 보유분, 즉 2027년 12월 고지서부터 반영됩니다. 올해 6월 1일 기준으로 이미 확정된 2026년분에는 영향이 없습니다.
12월 15일 전에 확인할 다섯 가지
국세청은 해마다 11월 하순에 고지서를 보내고, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 고지서를 받은 뒤 순서대로 볼 것은 다음과 같습니다.
- 세액과 주택 수 확인 — 고지서의 보유 주택 목록과 공시가격이 맞는지 봅니다. 사실과 다르면 12월 1~15일에 직접 신고·납부할 수 있고, 이때 처음 고지된 세액은 자동으로 취소됩니다.
- 합산배제·특례 추가 신고 — 9월 신고 기간을 놓친 임대주택 보유자나 부부 공동명의 1주택자는 12월 신고 기간에 추가로 신고할 수 있습니다.
- 분납 여부 판단 — 종부세가 250만 원을 넘으면 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 250만 원 초과 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원 초과면 세액의 50% 이하를 2027년 6월 15일까지 미룹니다. 신청은 12월 15일까지입니다.
- 납부유예 해당 여부 — 1세대 1주택자로 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 연도 총급여 7,000만 원 이하·종합소득금액 6,000만 원 이하이며, 주택분 세액이 100만 원을 넘으면 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다. 담보를 제공해야 하고 납부기한 3일 전까지 신청합니다.
- 기한 넘기지 않기 — 기한을 넘기면 납부지연가산세 3%가 붙고, 세액이 150만 원 이상이면 하루 0.022%가 더해집니다.
분납 기준은 자료마다 250만 원 또는 300만 원으로 달리 적혀 있어 헷갈리기 쉽습니다. 250만 원은 종부세 본세 기준이고, 300만 원은 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 금액으로 쓴 것이라 같은 기준입니다. 예를 들어 종부세가 400만 원이면 12월에 250만 원을 내고 나머지 150만 원을 6월까지 낼 수 있습니다. 함께 고지되는 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠집니다.
정리
올해 12월 고지서는 공제 12억 원, 공정시장가액비율 60%, 세부담 상한 150%인 현행 기준으로 나옵니다. 고지서를 받으면 주택 목록을 확인하고, 세액이 250만 원을 넘으면 분납을, 고령·장기보유 1주택자는 납부유예를 12월 15일 전에 판단합니다. 실거주 14억 원 공제와 비율 70%는 국회 심사 결과에 따라 2027년분부터 적용될 수 있는 정부안이므로, 연말 국회 의결 내용을 보고 내년 보유 계획을 다시 따져 보면 됩니다.
9월에 다룬 종부세 합산배제·과세특례 신고를 놓친 경우 12월 신고 기간에 바로잡는 방법이 있고, 이사로 일시적 2주택이 된 집은 일시적 2주택 처분기한 2년 변경도 함께 확인해야 합니다. 집을 담보로 노후 자금을 고민하는 고령 1주택자라면 주택연금 개편 내용도 참고할 수 있습니다.
참고한 자료
재정경제부, 「2026년 세제개편안」 (2026-08-03) — 원문
대한민국 정책브리핑, 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」 (2026-08-03) — 원문
국회도서관 국가전략포털, 「2026년 세제개편안 상세본」 요약 (2026-08-06 게재) — 원문
SBS Biz, 「정부, 비거주 1주택 종부세 공제 12억원 유지…9억원 축소안 철회」 (2026-09-01) — 원문
한국AI부동산신문, 「정부, ‘2026년 세제개편안’ 최종 확정…실거주 1주택 종부세 공제 14억원」 (2026-09-02) — 원문
머니투데이, 「실거주 중심 ‘세제 개편’, 與도 추가 수정론」 국회 조세소위 심사 일정 (2026-11-09) — 원문
국가법령정보센터, 「종합부동산세법」 (기본공제·공정시장가액비율·세부담 상한·분납) — 법령
KB국민은행 KB Think, 「종부세란? 종합부동산세 과세대상부터 납부기간까지」 (국세청 자료 기준, 분납 구간·가산세) — 원문
KB국민은행 KB Think, 「내년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 살펴보기」 (2026-11-10, 적용 시점) — 원문
한국세정신문, 「12월 세무일지…종부세 납부 15일, 납부유예 신청 12일까지」 (2025-12-01, 국세청 자료) — 원문
2026년 11월 13일 기준입니다. 2026년분 고지 일정과 세액은 국세청 고지서와 홈택스 안내를 따르고, 개편안은 국회 의결 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
본 글은 제도 안내이며 투자 권유가 아닙니다.