재개발·재건축 공사비 검증을 “조합이 원하면 받는 선택 절차”로 아는 조합원이 많지만, 법은 그렇게 정해 두지 않았습니다. 도시 및 주거환경정비법 제29조의2는 공사비가 일정 비율 이상 오르거나 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 조합이 반드시 검증을 요청하도록 하고 있습니다. 그런데 국토교통부가 지방정부와 정비사업 568곳을 전수조사해 보니 검증 대상인데도 검증을 하지 않은 구역이 138곳이었습니다. 정부는 이 가운데 16곳을 골라 10월 19일부터 합동 특별현장점검에 들어갔습니다.
검증이 의무가 되는 네 가지 경우
조문이 정한 조건은 네 가지입니다. 하나라도 해당하면 사업시행자(조합)는 시공자와 계약을 맺은 뒤 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 정비사업 지원기구 업무는 한국부동산원이나 한국토지주택공사가 국토부 장관을 대신해 맡을 수 있습니다(제114조).
| 경우 | 기준 |
|---|---|
| 조합원 요청 | 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청 |
| 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 경우 | 당초 계약금액 대비 누적 증액 10% 이상 |
| 사업시행계획인가 후에 시공자를 선정한 경우 | 당초 계약금액 대비 누적 증액 5% 이상 |
| 검증을 한 번 받은 뒤 | 검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 3% 이상 |
시장·군수나 LH 같은 공공이 단독 또는 공동으로 시행하는 사업은 이 조항의 대상에서 빠집니다. 검증 방법과 절차, 수수료는 국토부 장관 고시로 정합니다.
이번 특별점검은 어디를 어떻게 보나
점검 대상 16곳은 지방정부 신청과 전수조사 결과 분석으로 골랐습니다. 현장조사는 1차 10월 19일~30일, 2차 11월 9일~20일 두 번에 나눠 합니다. 국토부가 계획과 총괄을 맡고, 지방정부는 법령과 조합 규약 위반 여부를, 한국부동산원은 공사비 산출 내역과 증액 사유가 적정한지를 봅니다.
법령 위반이 확인되면 시정명령과 행정지도를 하고, 횡령·배임·사기 같은 중대한 범죄 혐의가 나오면 수사를 의뢰합니다. 점검 결과는 조합원에게 제공하고, 주요 위반 사례는 전국 조합에 배포해 교육 자료로 쓴다고 국토부는 밝혔습니다. 특별점검 대상이 아닌 나머지 사업장에는 따로 행정지도를 합니다.
이번 점검이 공사비에 맞춰진 이유는 분담금과 직결되기 때문입니다. 공사비가 오르면 총사업비가 늘고, 조합원이 새 아파트를 받으며 추가로 내는 분담금도 커집니다. 검증을 거치지 않은 증액은 그 근거를 조합원이 따져 볼 기회가 없었다는 뜻이기도 합니다.
증액 비율은 물가 오른 몫을 빼고 봅니다
조문은 증액 비율을 계산할 때 생산자물가상승률을 제외한다고 정합니다. 자재값·인건비가 전반적으로 오른 만큼은 검증 기준 계산에서 빼고, 그 이상으로 오른 부분을 본다는 뜻입니다. 그래서 “공사비가 7% 올랐으니 무조건 검증 대상”이라고 단정할 수는 없습니다.
예를 들어 사업시행계획인가 뒤에 시공자를 뽑은 조합이 당초 1,000억 원에 계약했다면, 물가 상승분을 뺀 누적 증액이 50억 원(5%) 이상일 때 검증이 의무입니다. 같은 조합이 인가 전에 시공자를 뽑았다면 기준이 100억 원(10%)으로 올라갑니다. 시공자 선정 시점이 인가 전인지 후인지가 기준을 두 배로 바꾸는 셈입니다. 증액이 한 번에 오지 않고 변경 계약으로 여러 번 나뉘었더라도 “누적” 증액으로 계산합니다.
조합원이 직접 확인할 수 있는 서류
조합원은 조합이 검증을 했는지 스스로 확인할 수 있습니다. 도시정비법 제124조는 시공자 선정 계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 월별 자금 입출금 세부 내역 등을 작성·변경 후 15일 이내에 인터넷 등으로 공개하도록 하고, 조합원이 열람·복사를 요청하면 15일 이내에 응하도록 정합니다. 복사 비용은 실비 범위에서 요청한 사람이 냅니다.
- 시공자 선정 계약서 — 당초 계약금액과 시공자를 뽑은 시점(사업시행계획인가 전·후)을 확인합니다.
- 의사록과 변경 계약 — 공사비 변경 계약이 몇 차례 있었는지, 누적 증액이 얼마인지 더합니다.
- 검증 요청 기록 — 기준을 넘었는데 정비사업 지원기구에 검증을 요청한 기록이 없으면 조합에 경위를 묻습니다.
- 조합원 요청 — 비율 기준에 못 미쳐도 조합원 5분의 1 이상이 모이면 검증 요청을 의무로 만들 수 있습니다.
새 아파트 입주를 기다리는 집에서 분담금은 생활비 계획을 통째로 바꾸는 돈입니다. 통보를 받은 뒤 납부 여부부터 고민하기보다, 위 서류로 증액 근거와 검증 여부를 먼저 확인하는 편이 순서입니다. 조합의 답이 없으면 관할 시·군·구의 정비사업 담당 부서에 문의할 수 있습니다.
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참고한 자료
국무조정실, 「재개발·재건축 특별현장점검 19일 착수…조합원 피해 예방」 정책뉴스 (2026-10-14) — 원문
국토교통부, 「정비사업 조합 위법행위 특별현장점검 실시」 보도자료 (2026-10-14, KDI 경제정보센터 게재본) — 원문
법제처 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 제29조의2(공사비 검증 요청 등) (2026-10-19 확인) — 조문
법제처 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 제114조(정비사업 지원기구)·제124조(관련 자료의 공개 등) — 조문
SBS Biz, 「공사비 검증 안 한 재건축·재개발 138곳…정부, 16곳 특별점검」 (2026-10-14 보도) — 원문