전월세 안심신탁은 세입자가 보증금을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, 집주인은 그 돈을 굴린 수익을 HUG에서 매달 월세처럼 받는 제도입니다. 국토교통부와 HUG가 2026년 11월 4일 첫 임대인 모집공고를 냈고, 신청은 마감일 없이 상시로 받습니다. 첫 공고의 약정 수익률은 세전 연 4.35%이고, 실제 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 시작됩니다.
집주인과 세입자, 각자 무엇이 달라지나
계약은 임대인, HUG(전월세안정화기구), 임차인 세 당사자가 함께 맺습니다. 세입자가 낸 예치금은 HUG가 보관하다가 계약이 끝나면 세입자에게 직접 돌려줍니다. 집주인의 빚 때문에 집이 압류되거나 경매로 넘어가도 예치금은 HUG에 있으므로, 보증금을 떼이는 전세사기 구조가 처음부터 생기지 않는다는 것이 정부 설명입니다.
집주인 쪽에서 보면 월세 연체 걱정이 사라집니다. 돈을 주는 쪽이 세입자가 아니라 HUG이기 때문입니다. 기존 안심신탁 계약이 끝나고 다음 세입자를 구하는 사이 공실이 생기면, 사업에 계속 참여하는 조건으로 최대 2개월 치 월 수익을 HUG가 지급합니다. 세입자와 집주인 모두 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 따로 가입하지 않아도 되므로 보증료도 들지 않습니다.
참여할 수 있는 집의 조건
임대인과 임차인 모두 소득이나 자산으로 자격을 제한하지 않습니다. 임대사업자로 등록했는지도 따지지 않고, 개인과 법인 모두 참여할 수 있습니다. 대신 집과 임대 조건에는 제한이 있습니다.
- 주택 유형 — 아파트·빌라·단독 등 제한 없음
- 주택가격 — 20억 원 이하
- 선순위 부채 — 기존 대출 등 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하
- 예치금 — 적정 전세 시세 이내에서만 허용
세입자가 예치금을 100% 맡기고 월세를 내지 않는 전세형이 기본이고, 예치금 일부에 월세를 따로 내는 보증부 월세형도 고를 수 있습니다. 보증부 월세형은 지역·주택 유형별 전월세전환율로 환산한 전세가격이 시세 안에 드는지 검증합니다. 대출이 많이 낀 집은 80% 기준에서 먼저 걸리므로, 등기부등본의 근저당 금액부터 확인하는 것이 순서입니다.
보증금 2억 원이면 집주인이 받는 돈은 월 72만 5천 원
첫 공고의 약정 수익률 연 4.35%(세전)를 그대로 넣어 계산하면 다음과 같습니다.
- 예치금 2억 원 × 4.35% = 연 870만 원
- 870만 원 ÷ 12개월 = 월 72만 5천 원(세전)
- 예치금 3억 원이면 연 1,305만 원, 월 108만 7,500원(세전)
이 숫자는 세금을 떼기 전 금액입니다. 정부는 HUG가 주는 월 수익에 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 붙는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세를 추진한다고 밝혔지만, 아직 법이 바뀐 것이 아니라 추진 단계입니다. 감면이 확정되기 전에는 세후 금액을 단정하지 않는 편이 맞습니다. 수익률도 “금번 공고건” 기준이라, 나중 공고에서는 달라질 수 있습니다.
전세라고 부르지만 계약서는 월세입니다
세입자 입장에서는 목돈을 맡기고 매달 월세를 내지 않으니 전세처럼 느껴집니다. 하지만 임대인과 임차인 사이에 성립하는 계약은 “보증금 없는 월세 형태”입니다. 보증금을 집주인이 아닌 HUG가 들고 있기 때문입니다. 그래도 일반 임대차와 똑같이 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권, 임대료 증액 5% 제한, 대항력이 그대로 인정됩니다.
흔히 놓치는 부분은 예치금이 100% 그대로 돌아오지 않을 수도 있다는 점입니다. 보증금이 원래 하던 담보 역할(집이 훼손됐을 때 수선비 등)을 고려해, 반환 시점에 집주인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면 HUG가 예치금 일부를 유보할 예정입니다. 입주할 때 집 상태를 사진으로 남겨 두는 습관은 이 계약에서도 필요합니다.
세입자의 목돈 마련은 예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)로 지원하고, 소득·자산 요건을 채우면 주택도시기금 버팀목 대출도 쓸 수 있도록 연내 절차를 마칠 예정입니다. 다만 이번 발표에는 전용 대출의 금리와 한도가 나오지 않았습니다. 대출로 예치금을 마련해야 하는 집이라면 그 조건이 나온 뒤 실제 이자 부담을 계산해 보고 결정해도 늦지 않습니다. 첫 입주가 2027년 1월부터이기 때문입니다.
신청부터 입주까지 순서
신청은 집주인이 먼저 합니다. 세입자를 구했는지와 관계없이 신청할 수 있고, 원하면 HUG 누리집에 임대 물건을 올려 세입자 모집을 지원받습니다.
- 참여 신청 — 11월 4일부터 상시. HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사(주택 소재지와 관계없음)
- 요건 검증 — 주택가격, 선순위 부채비율, 예치금이 시세 이내인지 확인
- 3자 계약 — 전용 임대차계약서로 체결하고 세입자는 예치금의 10%를 계약금으로 HUG 전용 계좌에 납입
- 입주 — 나머지 90%를 입주 때 납입. 2027년 1월부터 순차 입주
집 근처가 아니어도 아무 HUG 지사에서나 신청할 수 있다는 점은 평일 낮 시간을 내기 어려운 사람에게 쓸모가 있습니다. 세부 참여 요건과 제출 서류는 안심전세포털의 모집공고문에 있습니다. 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 맺고 지방으로 이주할 때 실거주 의무 예외를 주는 방안도 나왔지만, 세부 요건은 별도로 발표한다고 했습니다.
전세 계약 전 보증금 보호 장치는 전세사기 피해자 최소보장 조건을, 집을 가진 고령 가구라면 주택연금 2026 개편 내용을 함께 보면 판단이 쉬워집니다.
참고한 자료
국토교통부·주택도시보증공사, 「전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고」 보도자료 (2026-11-04, 중부뉴스통신 전문 게재) — 원문
불교방송, 「국토부-HUG, 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집」 (2026-11-04, 교차 확인) — 원문
주택도시보증공사, 안심전세포털 모집공고문 — 안심전세포털