분양가의 4분의 1만 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 사들이는 지분적립형 분양주택이 이번 주 월요일 처음 청약을 받습니다. 경기주택도시공사(GH)의 수원 광교 물량이 11월 9일부터 접수하고, LH 물량은 12월 고양창릉에서 나옵니다. 두 곳은 이름이 같아도 지분을 사는 간격과 임대료 기준이 달라, 같은 계산표로 보면 안 됩니다.
광교와 고양창릉, 일정과 물량
GH 광교 A17블록 ‘광교자연앤센트레빌’은 수원시 영통구 원천동에 들어서는 600가구 단지입니다. 이 가운데 전용 59㎡ 240가구가 지분적립형이고, 전용 84㎡ 360가구는 일반 공공분양입니다. 지분적립형 주택이 실제로 공급되는 것은 이 단지가 전국에서 처음입니다.
- 광교 청약 — 한국부동산원 청약홈에서 11월 9일(월) 특별공급, 10일(화) 1순위, 11일(수) 2순위, 당첨자 발표 11월 18일(수)
- 광교 입주자 모집공고 — 10월 30일 게시. 자격은 이 공고일 기준으로 따진다
- LH 고양창릉 S-2BL — 12월 분양 예정. 1,057세대 중 284세대가 지분적립형이고, LH 공공분양으로는 첫 물량이다. 공고일·분양가·평형은 아직 발표 전
광교는 특별공급 비율이 50%에서 70%로 늘었고, 청년 특별공급(15%)과 신생아 특별공급(20%)이 처음 적용됩니다. 청년 특별공급만 신청자 본인 무주택을 보고, 나머지 유형은 세대 전체가 무주택이어야 합니다.
입주할 때 드는 돈은 25%가 전부가 아닙니다
‘25%로 입주’라는 말만 보면 처음 드는 돈이 분양가의 4분의 1뿐인 것 같지만, 아직 사지 않은 75% 지분에는 임대료가 붙습니다. 그 임대료를 보증금으로 내면 입주 때 목돈이 지분대금보다 커질 수 있습니다.
LH 모델: 국토부 예시로 계산
국토교통부가 11월 4일 낸 예시는 분양가 5억 1천만 원, 주변 전세 시세 4억 원인 집입니다. 처음 25%(계약 10% + 입주 15%)인 1억 2,750만 원으로 입주합니다. 남은 75% 지분의 임대료는 기준임대료(주변 전세의 90%, 3억 6천만 원)에 공공 보유 지분율 75%를 곱해 보증금 2억 7천만 원, 월세로 바꾸면 월 약 79만 원입니다. 같은 집을 보증금 1억 3천만 원 일반 월세로 빌리는 경우 월 124만 원이라는 비교도 함께 나왔습니다.
정부가 검토 중인 대출을 LTV 40%까지 받으면 첫 지분대금 중 본인 돈은 약 7,700만 원이 됩니다. 이 대출은 아직 검토 단계입니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 보도자료는 ‘전세 시세 90%’ 기준이 법령 개정 후 적용할 수 있는 사항이고 현재 기준은 80%라고 표시했습니다. 80%를 적용하면 같은 예시의 보증금은 2억 4천만 원, 월세 전환 시 월 70만 원입니다. 12월 고양창릉 공고가 어느 기준으로 나오는지가 실제 부담을 가릅니다.
GH 광교: 최고 분양가 기준
광교 최고 분양가는 6억 8,590만 원(59B타입 10층 이상)입니다. 계약금 10% 6,859만 원과 입주금 15% 1억 288만 원을 합쳐 첫 지분대금이 약 1억 7,147만 원입니다. 여기에 별도로 최초 임대보증금 3억 3천만 원(최고가 기준)이 붙는다고 보도됐습니다. 보증금까지 보증금 방식으로 내면 입주 시점 목돈은 5억 원을 넘습니다.
| 구분 | GH 광교 A17 | LH 고양창릉 S-2BL |
|---|---|---|
| 처음 취득 지분 | 25%(계약 10% + 입주 15%) | 25%(계약 10% + 입주 15%) |
| 추가 취득 | 5년마다 20%씩 3회, 마지막 15% | 4년마다 15%씩 5회 |
| 추가 지분 가격 | 최초 공급가격 + 기간이자 | (최초 분양가 + 기간이자) × 지분율 |
| 남은 지분 임대료 | 최고가 기준 보증금 3억 3천만 원(보도) | 기준임대료 × 공공 지분율, 2년 5% 이내 인상, 4년마다 재산정 |
| 실거주·전매 | 실거주 5년, 전매제한 10년 | 실거주 5년, 전매제한 10년 |
4~5년마다 돌아오는 목돈, 못 내면 어떻게 되나
지분적립형에서 가장 오래 따져야 할 부분은 입주 이후입니다. 회차별 추가 지분 취득은 의무이고, 형편이 안 되면 최대 1년까지 미룰 수 있습니다. 유예 기간에도 사지 못하면 사업자에게 되팔거나(환매) 전매로 정리해야 합니다.
추가 지분 가격은 그때의 시세가 아니라 최초 분양가에 기간이자를 더한 값으로 정해집니다. 집값이 올라도 지분값은 시세를 따라가지 않는다는 뜻이고, 반대로 기간이자만큼은 매 회차 원금보다 늘어납니다. LH 모델의 기간이자 금리는 아직 공개되지 않았습니다.
원금만 따로 보면 이렇습니다. LH 예시(5억 1천만 원)는 회차마다 15%인 7,650만 원에 이자가 붙어 4년마다 돌아옵니다. 광교 최고가는 5년마다 1억 3,718만 원씩 세 번, 마지막에 1억 288만 원이고, 여기에 각각 기간이자가 더해집니다. 4년 또는 5년 동안 이 금액을 모을 수 있는지가 청약 전에 가장 먼저 따져 볼 숫자입니다.
지분을 살수록 임대료는 줄어듭니다. LH 예시에서 첫 추가 취득 뒤 공공 지분이 60%가 되면, 기준임대료가 그대로라고 가정할 때 보증금은 2억 1,600만 원, 월세로는 월 63만 원 수준입니다. 실제로는 4년마다 기준임대료를 다시 산정하므로 이 숫자는 가정입니다.
전매제한 10년 안에는 공공에만 팔 수 있고, 가격은 ‘취득비용 + 기간이자’와 감정가 중 낮은 쪽입니다. 10년 안에 이사할 가능성이 있다면 시세 차익을 기대하기 어렵습니다.
신청 전에 확인할 자격
국토부가 밝힌 LH 지분적립형 자격은 총자산 3억 6,200만 원 이하(자녀 2명을 출산한 가구는 4억 3,100만 원)이고, 3인 가구 월 소득 753만 원 이하(맞벌이는 1,507만 원)입니다. 공급은 특별공급 70%, 일반공급 30%입니다. 외벌이 3인 가구라면 맞벌이 완화 기준이 아니라 753만 원 기준을 적용받으므로, 세전 월 소득이 이 선을 넘는지부터 보면 됩니다.
광교의 소득·자산 기준은 보도된 자료에 금액이 나오지 않아 여기 적지 않습니다. LH 기준을 광교에 그대로 대입하면 틀릴 수 있으니, 청약홈 입주자 모집공고의 유형별 표를 기준으로 삼아야 합니다.
- 무주택 기준일 — 광교는 10월 30일 모집공고일 현재로 판단한다
- 청년 특별공급 — 세대가 아니라 신청자 본인 무주택을 본다
- 이익공유형Ⅱ — 국토부가 함께 발표한 다른 모델은 법 개정 뒤 공급이라 12월 고양창릉과 관계없다
일부 조건(지분 취득 의무 담보, 우선매수권 등)은 법령 개정 전까지 계약서 특약으로 적용됩니다. 계약 단계에서 특약 문구를 따로 읽어 봐야 하는 이유입니다.
자주 묻는 질문
20년 뒤에는 온전히 내 집이 되나요?
그렇습니다. 회차별 취득을 모두 마치면 100% 지분을 갖게 되고, 그때부터 임대료가 없습니다. 중간에 취득을 못 하면 환매·전매로 정리될 수 있습니다.
임대보증금을 월세로 바꿀 수 있나요?
LH 모델은 LH 전월세전환율 3.5%로 월세 전환이 가능합니다. 광교의 전환 범위는 보도마다 달라 공고문과 계약 안내에서 확인해야 합니다.
고양창릉 분양가는 얼마인가요?
11월 7일 현재 발표되지 않았습니다. 국토부 예시의 5억 1천만 원은 계산 예시이지 고양창릉 분양가가 아닙니다.
관련 글: 주거안정플랜 119만 호, 내 가구는 어디에 해당하나 · 주택공급 정례브리핑, 연말 공공분양·임대 1.5만 호 어디
참고한 자료
국토교통부, 「분양가의 25%로 입주하는 LH 공공분양주택, 금년 12월 고양창릉서 첫 분양」 보도자료 (2026-11-04) — 원문
서울경제, 지분적립형 공공분양 고양창릉 보도 (2026-11-04) — 기사
아시아투데이, 지분적립형 시행방안 보도 (2026-11-04) — 기사
비즈워치, 광교 A17 지분적립형 최초 분양 보도 (2026-10-30) — 기사
파이낸셜뉴스, 광교 지분적립형 청약 일정 보도 (2026-11-02) — 기사
아시아경제, 광교 지분적립형 특별공급 보도 (2026-11-04) — 기사
광교 수치는 GH 입주자 모집공고 원문 대신 언론 2곳 이상 교차 보도 기준입니다 (2026-11-07 확인).